Програмата за обратна ипотека е одобрена от Федералната агенция за жилищно настаняване (FHA) програма за ипотека, която позволява на възрастните хора, на възраст 62 години и повече, да вземат част от натрупания капитал в една къща. Средствата могат да се използват практически за всякакви цели, като допълнителен доход, подобрения в дома, почивка на мечтите или медицински разходи. За разлика от обикновените жилищни ипотеки, кредитополучателят не е длъжен да прави погасяване на ипотека на заден ход, докато кредитополучателят използва къщата като основно жилище. Погасяването на обратната ипотека се извършва при продажба на къщата.
Изисквания за оценка на обратната ипотека
Един от най-често задаваните въпроси е как стойността на имота се определя за обратна ипотека. Всъщност няма голяма загадка за определяне на стойността на обратната ипотека. Това се прави по същия начин, както и обикновената „конвенционална” ипотека за собствен капитал.
FHA оценител
Уговорката е, че тъй като по-голямата част от обратните ипотеки са застраховани от FHA, оценката трябва да бъде извършена от одобрен от FHA оценител. Тъй като къщата представлява „единственото обезпечение”, използвано за обезпечаване на обратната ипотека, от решаващо значение е оценката да е точна и да отразява истинската стойност на къщата. В допълнение, тъй като обратната ипотека е FHA застраховани, имотът трябва да отговаря на FHA собственост стандарти.
Какво е сравнимо?
Одобреният от FHA оценител ще направи “сравнимо”. Това означава, че оценителят ще сравни стойността на оценявания имот със имоти, които са продадени наскоро в района. „Продадено в района” е по-скоро загубена концепция, която зависи от гъстотата на населението. Оценителите, които правят оценка на типичен крайградски дом с типична крайградска гъстота на населението, ще търсят „сравними“ в радиус от 1,5 до 3 мили от обекта.
FHA прилага много строги насоки за оценяващия, които да следват при оценяването. Къщата трябва да бъде подобна на подобни „продадени” имоти в района по отношение на стил и удобства.
Какво е последната продажба?
Съпоставимата къща, която се продава, трябва да бъде последна продажба. Отново, това е друга загуба на концепция. Устойчивостта на продажбите на жилища варира в зависимост от състоянието на икономиката. Когато икономиката е бавна, продажбите на жилища обикновено са бавни.
Обикновено подобна къща, която се продава в района, да речем, преди година и половина, не би била идеална къща, на която да се направи сравнима. Въпреки това, в бавна икономика, където продажбите на жилища са бавни, тази къща може да бъде „единствената игра в града“. В края на деня решението за това, какво представлява скорошна продажба, е решение за призоваване от страна на оценителя и финансираща компания.
Съобразяване с насоките на FHA
Много възрастни се озовават в дилема Catch-22, тъй като имотът трябва да отговаря на минималните стандарти на FHA за получаване на обратна ипотека. Много от по-старите жилища може да се нуждаят от ремонт, за да отговорят на изискванията за обратна ипотека на FHA, като покриви, електрически, водопроводни или базиращи се на олово проблеми, които са извън способността на кредитополучателя да коригира наличните финансови средства.
Добрата новина е, че FHA признава потенциала за този вид проблеми и е предвидила разпоредби, които ще позволят извършването на ремонти от постъпленията от сетълмента, обикновено в рамките на максимум шест месеца след финансирането. Всички необходими ремонти, които отговарят на изискванията на FHA, се отбелязват от оценителя в доклада за оценка. След това оценките се получават от реномираните изпълнители за извършване на ремонти. И накрая, необходимите средства се държат в ескроу, за да бъдат изтеглени при извършване на ремонти.
