Старата поговорка за недвижими имоти - местоположение, местоположение, местоположение - е огромен фактор за средните разходи за търговски площи на квадратен фут. Град или малък град, оживен център или странична улица, слънчева или сенчеста страна - те определят средните местни цени. Може да си струва да плащате повече за дадено място, ако то се изразява в по-висок пешеходен трафик. За дестинационните магазини обаче може да се изплати, че е малко по-добре от утъпкания път.
Съвети
-
Търговските площи в Големия Ню Йорк са чудесен пример за това колко място влияе на цените. В Св. Георги на Стейтън Айлънд можеше да има място само за 10 долара на квадратен метър, но само на 40 минути, на престижната аерогара в Манхатън, магазините продават до 3 900 долара на квадратен фут на втория по големина в света. скъпа търговска улица.
Основни съображения
Самостоятелният магазин не получава вградения бонус от установения пешеходен трафик, който добре позициониран магазин в мола получава, и това често води до по-ниска цена на квадратен фут. Намирането на разстояние от рампата за излизане от магистралата прави пространството по-достъпно от това да бъдеш пъхнат на популярна пешеходна улица. Но всяко от тези помещения е идеално за различни магазини.
Сред многото въпроси, които трябва да обмислите са: включен ли е паркинг? Ще платите ли поддръжката на наемодателя в общите зони на мола или на паркинга? Ще ви наеме ли наемодателят за застраховка на щетите? Всички те могат да бъдат добавки към цената на квадратен фут, но те трябва да бъдат включени във вашите изчисления.
Цените на търговските площи варират от улица до улица, да не говорим за град за град и държава. Например, Линкълн, Небраска, цените могат да бъдат прекалено регионални, но да се смеят за собственик на бизнес от Манхатън. Наложително е да знаете местните разходи и възможностите за продажби на квадратен метър във вашата индустрия на регионално ниво, тъй като тази стара поговорка се отнася и за търговските площи: отпадъци не, не искате. По принцип не плащайте за пространство, което не можете да превърнете в доход.
Отдаване на пространство
Търговските площи в Големия Ню Йорк са чудесен пример за това колко място влияе на цените. В Св. Георги на Стейтън Айлънд можеше да има място само за 10 долара на квадратен метър, но само на 40 минути, на престижната аерогара в Манхатън, магазините продават до 3 900 долара на квадратен фут на втория по големина в света. скъпа търговска улица.
Междувременно Lincoln Road в Маями е шестото най-голямо място за търговия на дребно в страната, а търговците на дребно плащат средно по $ 350 на квадратен метър. Номер 10 в този списък е Highland Park Village в Далас / Форт Уърт, при средно $ 175 на квадратен фут. При лизинг цената на квадратен метър обикновено е годишна цена на лизинга, така че е необходима математика, за да се получи общата месечна сума: Умножете броя на квадратните метри в пространството с цената на квадратен метър, след това разделете на 12. Резултатът е $ 28 на квадратен фут за пространство от 978 квадратни метра, което се изчислява на $ 2,282 на месец.
Казус в Кливланд
За перспектива на върхове и спадове в един типичен град, помислете за Кливланд, където свободните работни места на дребно нарастват в застой икономика. Стагнацията влияе върху цените от квартал до квартал, когато жителите се изнасят, улиците се сриват и се променят тенденциите в трафика. В същото време, други райони, особено в предградията, растат, тъй като хората разглеждат кварталите, които те възприемат като по-добри за техния начин на живот.
Регионалната средна стойност на търговските площи в Кливланд за 2017 г. е 12,13 долара за квадратен метър, благодарение на средно 11% процент на незаетост в градските търговски площи. Както при всеки град, свободните работни места драстично влияят върху цените и са голям фактор в преговорите. Една област в Кливланд с 26% вакантно място изисква $ 8 на квадратен метър, но там, където има само 1,5 до 3% свободни работни места, наемодателите искат между $ 22 и $ 25,88 на квадратен метър. Всичко е свързано с търсенето и предлагането.
Цена не е всичко това
Голям процент на търговски площи може да бъде подвеждащ. Какъв е смисълът да плащате 7 долара на квадратен метър, ако не можете да накарате клиентите да посетят? Какво става, ако те считат района за опасен? Могат ли да паркират колата си, без да се притесняват за пробив? Какъв е комутиращият транзит в района? Има ли други магазини, които ще дадат на клиентите причини да прекарват времето си в близост?
Бъдещите клиенти на бизнеса трябва да вземат предвид вашите космически решения. Младите клиенти на хип-клубовете е малко вероятно да пазаруват в луксозни, престижни „качулки“, така че намирането на пространство за среден клас вероятно е по-подходящо от скъпите 25,88 долара на квадратен фут, платени в Beachwood, Кливланд. В същото време старите клиенти са по-малко склонни да посещават места, които нямат места за паркиране или които изискват големи разстояния.
Изследванията са всичко
Отговорността на собственика на магазина е да проучва регионално, чак до нивото на улицата, за да гарантира, че ще получи много висока цена. Тя помага да се работи с опитен агент за недвижими имоти, който не само излага статистически данни, но може да архивира искове с документация. Но имайте предвид, че агентът има нещо, което да спечели от сделката, така че правете и независими изследвания. Референтен бюлетин във всяка градска библиотека трябва да има актуални периодични издания с подробни данни за продажбите и лизинговите цени. Регионалните вестници са чудесни източници за последните тенденции на пазара, но също така и процентите на наблюдение в области, които ви интересуват. Абонирайте се за местни бюлетини за търговски недвижими имоти и следете ценовите тенденции.
Имайте представа за консервативните данни за продажбите на квадратен метър, които са възможни за вашия бизнес, и направете анализ на разходите и ползите от наема срещу продажбите. Конкретно потърсете сравнения между подобни видове бизнес. Разберете какво е движението на краката и колата в този регион през цялата година. Улица от плажната ивица може да направи убийствен бизнес от май до септември, но има голяма причина магазините да се качват и да ловят риба през януари.
В крайна сметка, с добро познаване на местните цени, тенденциите в търговията на дребно и трафика за конкретни области във вашия регион, както и с разбирането за местните продажби на квадратен метър, можете да намерите обещаващо търговско пространство, което ще позволи на бизнеса ви да процъфтява.
