Ставка на ОСП е процент на капитализация. Това е показател, който описва степента на възвръщаемост на инвестицията в недвижим имот въз основа на размера на наема, който очаквате да получите. Инвеститорите използват ставката на ОСП при вземане на решение за покупка, тъй като им помага да определят кои инвестиционни имоти ще дадат най-добрата възвръщаемост на парите си.
Съвети
-
Процентът на ОСП показва потенциалната доходност на инвестициите в недвижими имоти. Ако купувате имот за пари в брой, процентът на ОСП ще представлява годишната възвращаемост, която ще получите за парите си.
Определяне на скоростта на CAP
Размерът на ОСП е съотношението на нетния оперативен доход, получен от имот към стойността на актива на имота. По-просто казано, това е нетният наем, разделен на продажната цена. Получената цифра представлява процентът на възвращаемост, която бихте получили от цялостна инвестиция в имоти. Инвеститорите използват ставката на ОСП, за да увеличат бързо потенциалната инвестиция спрямо други инвестиционни имоти. Тъй като един от основните компоненти е доходът от наем, ставките на ОСП обикновено се прогнозират въз основа на оценка на вероятните наеми.
Изчисляване на ОСП процент
За да разберем коефициента на ОСП, нека разгледаме имот, който е на пазара за $ 400,000. Представете си, че имотът ще се отдава под наем за 25 000 долара годишно, а разходите за ремонт, маркетинг и застраховка ще бъдат $ 5,000; нетният оперативен доход е $ 25,000 по-малко от $ 5,000 или $ 20,000. Коефициентът на ОСП е $ 20,000, разделен на $ 400,000, или 5%. В индустрията на търговските недвижими имоти е обичайно да се каже, че този имот се продава на 5% от ОСП, което означава, че вашите инвестиции в размер на 400 000 долара се очаква да печелят годишна възвръщаемост от 5%.
CAP Rate се сравнява риск
Цените на ОСП са лесен начин за увеличаване на риска, свързан с инвестиция в недвижима собственост, в сравнение с "сигурна" инвестиция като държавни облигации. Да предположим, например, че поставяте вашите 400 000 щатски долара в 10-годишни държавни ценни книжа - които се смятат за много нискорискова инвестиция - дават около 2,5 процента годишно. Сега сравнявате доходността от 5% за търговската собственост срещу 2,5% за държавните облигации. Доходността от 2,5% отразява допълнителния риск, който поемате над и над рисковите хазна, като изтичане на лизинг, колебания в стойността на имотите и дали наемателите действително ще плащат навреме.
Добър срещу лоша ОСП
Цените на ОСП съответстват на нивото на риска при една транзакция, така че дали процентът на ОСП е добър или лош зависи от това колко сте рискови. В горния пример бихте могли да удвоите процента на ОСП до 10%, като закупите сграда с намалена цена извън централния бизнес район само за 200 000 долара, ако приемем, че все още се отдава под наем от $ 20,000 годишно. Сега вие поемате риска, че има нужда от наематели за това място и че търсенето ще остане силно в дългосрочен план. Като инвеститор не желаете процент на ОСП, който е по-нисък от доходността на сигурни облигации. Освен това, предизвикателството е да се определи правилният процент на ОСП, основан на рисковаността на сделката.
