Дефиниция на търговски сгради

Като собственик на бизнес, може да се окажете в нужда от нови съоръжения, за да започнете бизнес операции или да разширите съществуваща компания. Без значение какъв бизнес може да притежавате, видът на имота, който в крайна сметка ще изберете, най-вероятно ще представлява търговска собственост. Търговска сграда е просто недвижим имот, който се използва за бизнес цели. Търговската собственост може допълнително да бъде разделена на шест подкласификации според конкретната стопанска дейност, извършвана върху нея. Наемането на търговска собственост за вашия бизнес обикновено не е толкова просто и лесно, колкото например да се осигури жилищен лизинг за апартамент. Преговорите за търговски сгради и имоти могат да бъдат доста по-сложни, както и условията на лизинга, с редица различни структури на лизинг, които могат да бъдат предлагани от различни търговски собственици.

Съвети

• Търговска сграда е тази, която се използва за бизнес цел, или директно чрез настаняване на конкретен бизнес, или чрез генериране на печалба, както при жилищни наеми.

Какво е търговска сграда?

Всяко недвижимо имущество, което се използва за стопански операции и дейности, представлява търговска собственост, независимо дали е просто земя или е подобрена със сгради и други съоръжения. Търговска сграда е всяка структура, в която се преследва или експлоатира бизнес цел. Това включва както директни употреби, когато фирмата извършва дейност извън самата сграда, така и непряка употреба, където самата сграда е бизнесът.

Пример за директно използване на търговска сграда ще включва магазин за хранителни стоки или магазин за механици, разположен в въпросната сграда. Пример за непряка бизнес употреба са жилищни сгради, където отдаването под наем на отделни апартаменти е стопанска дейност, която се осъществява в тези сгради.

Сградите и имуществото, които са обозначени като търговски по своя характер, подлежат на различни данъчни и финансови правила, както и на допълнителни или различни правни изисквания и забрани, в много случаи. Търговските обозначения също предизвикват различни правила за финансиране при покупка, отдаване под наем и подобряване.

Примери за търговски сгради

Търговските сгради и имоти обикновено се класифицират в шест различни вида или категории:

1. Офис сгради
2. Търговски сгради
3. Промишлени сгради
4. Многофамилни жилища
5. Хотели и мотели
6. Сгради със специално предназначение

Независимо дали се намират в градове или крайградски квартали, офис сградите са често срещан тип търговска сграда. От по-малки сгради на няколко етажа до небостъргачи високи стотици, офис сгради могат да бъдат намерени почти навсякъде в САЩ и други развити страни. Един специфичен подтип офис сгради, медицинската офис сграда, се счита за специализирана употреба. Офисните сгради от всякакъв вид могат да наемат отделни офиси, апартаменти или етажи на много наематели или на един наемател, който след това подразделя сградата според нуждите си. В много случаи офис сградите се предлагат на наемателите, заедно с възможността да се изгради пространство според спецификациите на наемателя.

Търговските имоти и сгради съдържат всички видове магазини и ресторанти за продажба на дребно. Този сегмент от пазара на бизнес имоти може да бъде доста сложен, с многобройни местни регулации за зониране и държавни закони, приложими към различни видове търговски сгради и с пазарни лихви, зависещи в голяма степен от вида на сградата, размера, оформлението и броя и тип наематели. Например, обектите за продажба на дребно могат да бъдат сгради с единично настаняване, като например жилищни сгради, разположени в една аптека, или големи имоти с множество наематели, като молове, закотвени от няколко големи магазина с множество по-малки магазини, кабини и павилиони между тях.

Сгради, в които се намират производствени, ремонтни, изследователски и развойни дейности и складове, са известни заедно като промишлени сгради. Тези търговски сгради са разположени в специално определени зони, създадени от местни наредби и разпоредби. Те обикновено са разположени извън силно урбанизираните райони, но са близо до междудържавни магистрали и други значително изминати пътища, железопътни линии и транспортни депа. Често определените индустриално зонирани зони ще бъдат организирани в индустриални паркове, в които се помещават съоръжения за няколко компании. Поради допълнителния шум и трафик промишлените сгради са склонни да произвеждат, тези зони са изолирани обикновено от буферни зони от жилищни квартали.

Многофамилната търговска сграда е ограничена основно до всички жилищни недвижими имоти, които могат да приютят множество семейства на място. Това би изключило еднофамилните къщи, но включваше жилищни сгради, жилищни сгради и жилищни сгради. Многофамилното жилище се занимава с търговска цел чрез инвестиране и управление на собствениците, като доходът тече от плащането на рента на резидентите. Сградите за отдаване под наем на апартаменти се класифицират по следните линии, на базата на етажа, местоположението и наличието или отсъствието на асансьор:

• Високите сгради включват един или повече асансьори и най-малко девет етажа.
• Средните сгради включват няколко етажа, макар и по-малко от девет, и асансьор.
• Сградите за разходка имат няколко етажа, обикновено от четири до шест, но няма асансьори.
• Сгради в градина са разположени в няколко апартамента в три или по-малко етажи с двор или градина.
• Произведените жилищни паркове или общности (известни също като "паркове на ремаркета", въпреки че това често се означава в унизителен смисъл) предлагат парцели за отдаване под наем на собственици, които поставят своите мобилни или произведени домове (еднофамилни или двуфамилни) на лотове и ги свържете със съществуващи източници на комунални услуги.
• Жилищата със специално предназначение са всякакъв вид многофамилни жилищни имоти, които са предназначени за конкретен сегмент от населението, например семейства с ниски доходи или възрастни граждани.

Хотелът и мотелът предлагат настаняване по заявка за бизнес пътници и туристи. Хотели могат да бъдат мащабни и независими бутикови хотели или верига собственост. Хотели с по-високи цени са склонни да предоставят или да наемат пространство за други поддържащи предприятия, които осигуряват добавена стойност за гостите на хотела, като СПА центрове, фризьорски салони, ресторанти, барове и магазини за дрехи. От другата страна на спектъра са мотели с нисък клас без допълнителни удобства или ресторанти на място. В допълнение, големите курортни зони и казина са специализирани хотелски имоти, които предлагат настаняване в широк кръг от ценови точки.

И накрая, има категория „специално предназначение“, която включва нежилищни имоти, притежавани от собственици, които инвестират в търговски недвижими имоти, но свойствата естествено не отговарят на някоя от горните характеристики, като например боулинг, миниатюрни голф игрища и складове.

Какво е значението на търговския лизинг?

В допълнение към няколко категории търговски имоти, може да срещнете и различни видове търговски лизинг. Докато търговските лизингови споразумения обикновено съдържат няколко вида общи клаузи, специфичната структура на условията на лизинговия договор може да се различава доста драматично, включително най-вече задълженията за плащане на наемателя. Кой вид лизинг е подходящ за вашия бизнес, зависи от много фактори, включително бизнес плановете и целите на имота, вашите прогнози за паричния поток и наличните парични средства и други елементи на финансите и операциите на фирмата ви.

Лизинговият договор с един нетен лизинг или нетен лизинг задължава наемателя да плаща само редовен наем (въпреки че може да бъде изчислен), комунални услуги и данък върху собствеността. Наемодателят в нето или на лизинг на една мрежа се грижи за (или плаща) за поддръжка, ремонт и застраховка на имота и всички подобрения в него.

Двойните нето и нетните лизинги обикновено изискват от наемателя да плаща наем, комунални услуги, имуществени данъци и застраховки за сградата и всяка част от помещенията, заети от наемателя. Наемодателят плаща само за поддръжка и ремонт или ги изпълнява за своя сметка. В тройно-лизинговите договори наемодателят плаща само за структурни ремонти на имота или сградите, а наемателят поема всички други разходи и разходи в допълнение към наема.

И накрая, пълната услуга и модифицираният брутен лизинг като цяло разделят разходите за структурни ремонти и всички разходи, които попадат под етикета „оперативни разходи“ (включително данъци върху собствеността, застрахователни премии, комунални услуги и поддръжка) между двете страни. За сгради, в които се помещават множество наематели, като търговски центрове и търговски площи, структурата на пълно обслужване или модифициран брутен лизинг е най-разпространеният тип. Ако оперативните разходи се увеличат, наемът не е такъв.

Договаряне на търговски лизинг

Когато търсите подходящата търговска собственост за Вашия бизнес, пригодността на имота и неговите сгради за Вашата бизнес цел са само началото. Също така ще трябва да постигнете споразумение с наемодателя за условията на търговския лизинг, които са подходящи за вашите бизнес нужди, цели и финанси. Договарянето на вашите търговски лизингови условия може да бъде стрес или дори опит, предизвикващ безпокойство, ако никога преди не сте го правили.

Като инструмент за предварително договаряне, винаги е умно да проучвате наемите за сравними места и съоръжения. Открийте какви са условията за отдаване под наем и лизинг на тези места, както и каквито и да било значителни разлики между имотите, така че да можете да отправяте възражения от собственика. Когато сте си написали домашната работа и разбирате средните наеми в района, вие сте по-упълномощени да достигнете условия, които са взаимно изгодни и честни. По същия начин, ако откриете многобройни места, които са подходящи за сравнение, може да сте на пазара на наемател и може да успеете да го превърнете в предимство в преговорите. Като минимум, трябва да помислите за изискване за по-кратък срок на лизинг (например една година, вместо две), в случай, че наемите започнат да падат. Това ще освободи бизнеса ви по-рано, за да намерите по-добър набор от термини. Това обаче може да не е най-добрият подход, ако вашият бизнес изисква ангажимент с фиксирано местоположение, като например ресторант с изискана кухня.

Говорейки за срока на лизинга, обърнете специално внимание на тази част от договора за наем. Ако сте доволни от местоположението и молбата за наем на фирмата ви е била одобрена от наемодателя, следващият най-голям въпрос е срокът на самия наем. Някои предприятия, като например ресторанти, ще изискват по-дълъг срок на лизинг, но за повечето малки предприятия срокът от една или две години с възможни периоди на подновяване е най-често срещаният и обикновено най-подходящ за наемателя. Ще се насладите на известна сигурност и достатъчно време, за да установите операциите си и да привлечете правилния поток от клиенти или клиенти към това местоположение, но вашият бизнес няма да бъде обвързан с дълъг срок.

И накрая, обърнете внимание на много повече от размера на наема. Другите разходи, в зависимост от конкретния тип структура на лизинга, които предлагате, могат да добавят значителни разходи към разходите Ви за сгради и да натоварят бюджета Ви. Ако вашият бизнес ще бъде отговорен за разходите и разходите в допълнение към наема, е важно да получите прогноза за тези разходи, за да създадете точен бюджет и прогноза за вашите бизнес финанси.Тези така наречени скрити разходи могат да включват поддръжка или поддържане на обща площ и могат да бъдат доста съществени. За да си осигурите възможно най-изгодните условия, помислете дали да не поискате максимална или максимална сума, която евентуално може да бъде оценена за тези продукти, или да обмислите обмяната на структурата, в която собственикът поема тези разходи и вашият бизнес плаща по-висок наем. Това ще увеличи сигурността на бюджета ви и ще направи финансовите прогнози много по-лесни и по-точни.