Справедливата пазарна стойност на даден имот е стойността на даден имот на свободния пазар без външни фактори. Тази стойност има много важни приложения и е от съществено значение за разводите при изчисляването на данъците, за продажбите на жилища и застрахователните искове. Въпреки че всяка дадена собственост има една дадена теоретична справедлива пазарна стойност, установявайки, че истинската стойност може да бъде почти невъзможна. Ето защо има много различни методи за изчисляване на справедливата пазарна стойност, всяка от които може да бъде повече или по-малко точна въз основа на спецификата на дадено свойство.
Какво е справедлива пазарна стойност?
Справедливата пазарна стойност е една от онези привидно прости концепции, които могат да станат изключително сложни на практика. Просто казано, справедливата пазарна стойност е цената, която дадена част от имота би продала на сегашния отворен пазар без външен натиск като време или финансови ограничения. По същество, терминът се отнася до най-ниската цена, която продавачът би желал да приеме, и най-конкурентната цена, която купувачът би бил готов да плати, ако нито един от тях не се е надявал да купува или продава, нито е бил обект на финансови ограничения, и и двете са имали разумни познания за съответните факти. Справедливата пазарна стойност е обект на търсене и предлагане и ще нараства и спада в зависимост от текущия пазар.
Защо справедливата пазарна стойност е важна
Справедливата пазарна стойност е безпристрастна оценка на актив. Не се влияе от финансовата или емоционална ситуация на купувача или продавача. Поради тази причина понятието често се използва за правни цели, най-често такива, които включват данъци, застраховки и сделки с недвижими имоти. Тя може да се използва и в разводни споразумения, за да се гарантира, че и двете страни получават равен финансов дял от активите, въпреки че и двете страни не могат да притежават равни части от цялото недвижимо имущество, участващо в развода. Правителствата използват също така домейна за важни цели в областта на домейните, когато изземват собственост от собствениците си и ги възстановяват въз основа на справедливата пазарна стойност.
Справедлива пазарна стойност и данъци
Справедливите пазарни стойности са полезни при определяне на стойността на дадено имущество, използвано за данъчно приспадане след загуба на произшествие или за благотворителни дарения. Например, ако собственик на превозно средство дари автомобила си на Good Will, той може да отпише справедливата пазарна стойност въз основа на това, което колата би струвала при сделка на открития пазар.
Справедливата пазарна стойност за данъчни цели е била предмет на много съдебни дела по IRS, тъй като е трудно да се определи. Ако човекът, който е дарил колата си на Good Will, търси справедливата пазарна стойност на автомобила си, например, той може да разгледа сравними продажби на eBay Motors. Той също можеше да използва стойността, която е платил за колата, ако наскоро го купи, да основава цената си на оценка от местен експерт или да го изчисли по редица други начини. Но всеки един от тези методи би могъл да доведе до различна цена, така че ако данъчните власти смятат, че неговата справедлива пазарна стойност е твърде висока, те биха могли да го одитират като резултат.
Справедливата пазарна стойност се използва и при определяне на стойността на жилище за данъци върху собствеността. Разликата между покупната цена и справедливата пазарна стойност ще варира с течение на времето, поради което тази стойност трябва да се оценява редовно от оценител на градски данък или администратор на оценка на имота.
Наследствените съдилища също ще използват справедливата пазарна стойност на имотите за данъчни цели, тъй като тя може да помогне да се определи колко бенефициерите на починалия трябва да плащат данъци върху недвижимите имоти. Тази стойност е особено важна в тези случаи, защото ако наследственото имущество не се пази от семейството, то ще бъде продадено бързо, така че стойността не може да се изчисли точно за какво се продава. Освен това, справедливата пазарна стойност трябва да бъде установена в прокурорските съдилища, тъй като много части от собствеността се наследяват от множество бенефициенти, които трябва да определят справедлива пазарна стойност, ако едно лице желае да запази собствеността и да даде на останалите бенефициенти справедлив дял от стойността на имота.
Използване на недвижими имоти
Когато собственикът на жилище реши да продаде имота си, за нея е полезно да разбере справедливата пазарна стойност, преди да се включи в списъка, за да знае за какво трябва да я продава. Тя нямаше да иска да изброява къщата твърде малко, но по същия начин не би искала да изброява дома толкова много, че да отклони купувачите.
Справедлива пазарна стойност за застраховане
Застрахователният сектор също до голяма степен зависи от справедливите пазарни стойности за възстановяване на повредени или унищожени имоти. Например, ако домът е унищожен при пожар, застрахователната компания ще използва справедливата пазарна стойност на имота, за да определи колко да плати за претенцията. Тази цифра не взема под внимание емоционалната привързаност на лицето към имота, което означава, че действителната сума, платена чрез исковата молба, може да бъде много по-ниска от тази, която човек би желал да приеме, ако се опита да продаде имота, преди да бъде унищожен.
Разлики от сходни термини
Докато "пазарната стойност" се отнася до цената на даден актив на реалния пазар, справедливата пазарна стойност представлява стойността на имота в хипотетичен перфектен пазар, където купувачите и продавачите са на равни начала. Докато действителната пазарна стойност на жилището ще бъде налична в списък с имоти, справедливата пазарна стойност на жилището не е толкова лесна за изчисляване. Действителната пазарна стойност може да бъде по-висока от справедливата пазарна стойност в много случаи, ако продавачът надцени собствеността си или по-нисък, ако продавачът се опитва да направи бърза продажба от отчаяние.
"Оценяваната стойност" на даден имот е подобна концепция, но тъй като тя се отнася само до мнението на един оценител за стойността на изделието, не е истинската справедлива пазарна стойност, тъй като тя може да варира от оценител до оценител. Оценителите използват стандарти, насоки, местни разпоредби, икономически тенденции и сравними продажби, за да определят справедливата пазарна стойност на даден имот. В повечето случаи, когато се изисква справедлива пазарна стойност, оценяваната стойност се счита за приемлива, но оценяваните стойности често могат да бъдат малко по-високи от действителната справедлива пазарна стойност.
Накрая, "оценената стойност" е стойността на имота, определена от местен данъчен оценител или администратор на оценка на собствеността. Тази стойност се използва за изчисляване на данъците върху имотите. Общо казано, оценената стойност на даден имот ще се базира на последния път, когато е била продадена, последните инспекции на дома и съпоставими продажби на жилища. Подобно на оценената стойност, целта на тези оценки е да се определи справедливата пазарна стойност, но оценките са ограничени от факта, че те са само мнение на едно лице. Въпреки че оценяваната стойност трябва да прилича на справедливата пазарна стойност, тя често е малко по-ниска. Оценените стойности са обществени данни и могат да бъдат достъпни на определени уебсайтове или в офиса на местния данъчен оценител.
Сравнителни пазарни анализи
Има много начини да се определи справедливата пазарна стойност и макар да има хипотетично една окончателна справедлива пазарна стойност на дадено свойство, всеки метод за изчисляване на стойността вероятно ще доведе до различен брой. Най-често използваният метод за изчисляване на справедливата пазарна стойност е да се направи сравнителен пазарен анализ. Това включва разглеждане на други сравними имоти на пазара или сравними имоти, продадени наскоро през последните две до три години.
На пазари като недвижимо имущество е важно да се разгледа местоположението на имотите за продажба, но с предмети като колекционерска стойност и антики, може да е по-добре да се разгледат сравнителните продажби в целия свят, тъй като колекторите обикновено не ограничават покупките си местен район. Когато сравнителните пазарни анализи включват недвижими имоти, те обикновено се извършват от лицензирани агенти за недвижими имоти и трябва да включват сравнения с домове с подобен квадратен метър, в подобно състояние и с подобен брой спални. Те следва също така да включват само продадени жилища за справедливата стойност на свободния пазар, а не жилища, продавани на пазара на възбрана или продавани по друг начин при драстично ниски или високи стойности.
Професионални справедливи пазарни оценки
Друг често използван начин за определяне на справедливата пазарна стойност на имота е да наемете оценител. Оценителите трябва да се специализират в вида на имота, който те разглеждат. Например оценител на недвижими имоти е сертифициран професионалист с опит и обучение, за да определи стойността на имота, докато оценителят на изкуството има обширни познания за света на изкуството, историята на изкуството и актуалните тенденции в продажбите на произведения на изкуството. Оценителите използват както конкурентния пазарен анализ, така и други фактори, като например икономическите тенденции, за да определят справедливата пазарна стойност на даден имот. Много кредитори изискват жилище да премине през професионална оценка, преди да одобрят заеми за имота.
Цена на заместване на собственост
Разходите за подмяна на собственост са общи както за застрахователните компании, така и за целите на отписването на данъци. Разходите за подмяна често са подобни на конкурентен пазарен анализ, тъй като могат да включват разглеждане на продажните цени на сравними имоти. Например, ако разбиете колата си, застрахователната компания ще трябва само да ви даде справедливата пазарна стойност на автомобила, за да го замените с кола в подобно състояние.
Когато даден елемент, като къща, трябва да бъде възстановен, разходите за подмяна трябва да вземат предвид тези разходи. Например, ако вашият дом е бил унищожен при торнадо и е трябвало да бъде възстановен, може да ви струва $ 250 000 само миналата година, но възстановяването на един и същ дом с нови материали може да струва 300 000 долара.
Продажната цена
В някои случаи продажната цена може да се използва за определяне на справедливата пазарна стойност на даден имот. Това обикновено се прилага само ако продажбата е наскоро и ако е била на открит пазар без външен натиск. Ако домът е бил закупен току-що миналата година на стойност, която се счита за справедлива както за купувача, така и за продавача, това може да се счита за справедлива пазарна стойност за данъчни цели. След около три до четири години обаче тази стойност вече няма да отразява текущия пазар и трябва да се направи оценка преди да се определи стойността на данъка върху недвижимите имоти.
Оценки на трети страни
Ако някога сте разглеждали жилища на уебсайт като Zillow, може би сте забелязали, че дори домовете, които не са за продажба, имат изброени стойности (в случая на Zillow, те се наричат "Zestimates"). Тези оценки на собствеността се изчисляват, като се използват фактори като скорошни местни продажби и публични данъчни регистри. Всеки сайт има уникална патентована формула, поради което стойностите могат да се различават значително от сайта до сайта.
Компанията, наречена HouseCanary, твърди, че има най-точни онлайн оценки на имоти, които включват всички налични пазарни данни в нейните анализи. Според сайта техният процент на грешки от истинската справедлива пазарна стойност не би трябвало да надвишава 3,6%, което означава, че сайтът би могъл да има най-точните оценки на справедливия пазар, които са достъпни онлайн.
