Изключените имоти, които се продават по съдебен ред, действително представляват втория етап от процеса на възбрана. Първата стъпка се нарича предварително затваряне и е, когато банката или собственикът на ипотеката започне стъпките за възстановяване на имуществото и активите. Последният етап, след налагане на възбрана, става след търга и заема определен период от време, преди най-високият участник да може действително да придобие собствеността.
Предварително Възбрана
Процесът преди затварянето започва, когато първото плащане бъде пропуснато по ипотечен кредит. Сметката е маркирана и притежателят на ипотеката наблюдава сметката за по-нататъшни просрочени или пропуснати плащания. След като сметката се счита за прекалено просрочена, собственикът на ипотеката започва документацията, за да продаде имота на търг в съда. Тази документация обикновено включва подаване на известие за намерение с подходящите местни власти и поставяне на съобщение във вестника, че имотът ще бъде продаден на определена дата.
Търгът на Съдебната палата
В повечето държави оферирането на имот, продаден на търг в съда, може да започне преди действителния ден на продажбата. Тези допълнителни дни се добавят за собственици за първи път, за да подадат оферта за имота; ако получената оферта е достатъчно висока, за да удовлетвори притежателя на ипотеката, тя се приема и действителният търг се анулира. Ако по време на пред-аукционните дни не бъдат получени оферти, имотът ще бъде продаден по стъпките на съда. В някои държави притежателят на ипотеката има право да определи най-малката сума, която той ще вземе (наричан резерв) за продадения имот. Често, един търг имот ще се продава далеч под пазарната стойност, като по този начин оферти на търг любима дейност на недвижими имоти спекуланти и други инвеститори.
Пост-Възбрана
В повече от 12 държави има период на изчакване, преди кандидатът да получи владение на имота. Това време е позволено, така че всички данъци и други права на задържане и подзастраховане могат да бъдат уредени преди финализирането на продажбата. Много държави ще позволят на оригиналния собственик да изкупи обратно имота за цената на най-високата оферта.
Недостатъци
Докато получаването на основна част от имота на по-ниска цена може да изглежда като сделка, има няколко фактора, които трябва да имате предвид. От една страна, първоначалните собственици на жилища все още могат да живеят в дома, а новият купувач може да се нуждае от правна помощ, за да ги изгони. Второ, бившите собственици можеха да изхвърлят вътрешността, когато са напуснали, което прави ремоделирането или обновяването на имота по-скъпо. За възбрана, продадена на етапа на съдебната палата, обикновено не се извършва проверка на имота. Третият недостатък е, че 100% от цената в брой, която е била оферта, се дължи, когато офертата е обявена за победител.
