Правилата за наем и субсидиране на наемите в много градове създават ситуации, при които наемателите често плащат наеми значително под пазарните. В резултат на това лизинговите изплащания на лизингополучателя от лизингодателя са обичайни. Тъй като тези плащания могат да бъдат значителни, важно е да се разбере данъчното третиране както за наемателя, така и за лизингодателя.
Контролът на наемите и подобните ситуации на субсидиране на наеми са често срещани в много големи градове в САЩ. В комбинация с повишени стойности на градските недвижими имоти, насоките могат да създадат значителни различия между справедливия пазарен наем и реално платения наем от наемателя, известен още като лизингополучателя. Ето защо наемодателите, известни също като лизингодатели, често могат да предложат на тези лизингополучатели значителни парични стимули, за да освободят апартамента си и да отменят лизинговия договор. След анулиране на лизинговия договор, наемът под контрола на наема или субсидирания наем може да бъде нает на нов пазар при по-високи справедливи пазарни наеми. Този процес е известен като лизинг.
Лечение на наемодателя
Лизингодателят, който извършва плащането, е длъжен да капитализира сумата на плащането за изкупуване - тя не може да бъде незабавно заявена като приспадане за целите на данъка върху дохода. Изплащането на изкупуването може след това да се приспадне за няколко бъдещи периода чрез амортизация. Периодът на амортизация варира в зависимост от използването на пространството след изкупуването. Ако имотът бъде незабавно отдаден на лизинг при по-благоприятни условия за лизингодателя, изкупуването се амортизира през целия срок на последващия лизинг. Въпреки това, ако впоследствие имотът бъде ремонтиран преди да бъде повторно отдаден под наем, изкупуването обикновено се счита за част от недвижимия имот и трябва да бъде приспаднато за съответния живот на недвижимия имот, обикновено 27,5 или 39 години.
Лечение на наемателя
Вътрешният данъчен кодекс и последващата съдебна практика за тълкуване са установили, че изкупуването на наемател може да се счита за капиталова печалба, ако основният имот за отдаване под наем е сам по себе си капиталов актив. Това е много полезно, защото дългосрочните капиталови печалби се облагат със специални намалени данъчни ставки. За съжаление, по-голямата част от правилата за контрол на наема и субсидирането на наемите важат само за данъкоплатците, които ползват наетия си имот за лична употреба. IRS не позволява на тези данъкоплатци да предявят иск за капиталови печалби при изплащане на лизинг. Вместо това сумата на плащането трябва да бъде призната като обикновен доход през получената година.
Подобрения на наемателя
Възможно е наемателят частично или изцяло да избегне обичайното третиране на доходите при изплащане на лизинговото изкупуване, ако цялото или част от плащането може да бъде категоризирано като възстановяване за подобрения на наемателя. Обикновено, тъй като лизингополучателите за контрол на наемите имат право да подновят лизингите си за много години, те могат да направят значителни инвестиции, за да подобрят стойността на техния отдаден под наем имот, тъй като в техните очи техните дългосрочни права за подновяване са почти равностойни на собственост. Ако плащането за изкупуване е структурирано така, че да позволява възстановяване на тези подобрения, частта от изкупуването, категоризирана като възстановяване, може да не е необходимо да бъде призната от лизингополучателя като обикновен доход.
