Собствениците на бизнес и собственост, които искат да развият част от земята чрез изграждане на сграда, реконструиране на зона или подразделяне на парцел, трябва да подадат молба за разрешително с местната власт. Много собственици на жилища и предприятия могат да се нуждаят само от едно разрешение, ако предложеното използване на земята за тяхната собственост е в съответствие със съществуващите местни закони за зониране. Разбирането на някои от различията между разрешителните за строеж и разрешителните за зониране спомага за осветляването на тези отговорности.
Основи на зонирането
Зонирането е вид местен закон за земеползването, който е предназначен да „защитава общественото здраве, безопасността и благосъстоянието чрез регулиране на използването на земята и контролиране на вида, размера и височината на сградите“, според Комисията за кодекс на зониране във Филаделфия. В исторически план, законите за зониране ограничавали видовете градско развитие, които биха могли да бъдат разрешени за строителство в определени райони на местната власт, наречени райони или области. Тези закони се развиват с течение на времето, за да се приспособят към по-широки цели, като например развитието на пешеходците или историческото запазване.
Разрешително за зониране
Разрешителното за зониране обикновено се използва, за да се гарантира, че използването на земята от планираното развитие е в съответствие с местните закони за зониране. Разработчиците и собствениците на имоти кандидатстват за разрешително за зониране с местния отдел за планиране, който прави преглед на предложеното използване на земята и го проверява по таблицата за зониране. В град Портланд, Орегон, например, разрешителните за зониране обикновено се издават за малки подобрения, които не изискват разрешителни за строеж.
Разрешение за строеж
Разрешение за строеж се издава и от местния отдел по планиране, но гарантира, че планираното развитие е в съответствие с изискванията за безопасност на местния строителен кодекс. Строителните норми изискват конструкцията да е структурно здрава, правилно изградена и безопасна за обитаване. Строителните норми могат също да изискват специални инсталации, свързани с пожарната безопасност и евакуационните процедури. Разрешенията за строеж изискват инспекция на безопасността както на строителните планове, така и на завършената сграда от служител в сградата.
Ключови разлики
В повечето градове процесът на кандидатстване за разрешение за строителство и зониране е едновременен. Това е така, защото отделът за планиране ще провери използването на земята от планираното развитие като съвместимо с таблицата за зониране, преди да издадат разрешение за строеж. Специфичната процедура варира в зависимост от града. В град Бъркли например строителите на големи строителни проекти трябва да кандидатстват за разрешително за зониране, преди да могат да подадат заявления за разрешение за строеж. В този случай разрешението за зониране налага само разпоредбите на местния код за зониране, докато разрешението за строеж налага стандартите за строителство. В Портланд, Орегон, като друг пример, разрешението за строеж включва автоматично разрешителното за зониране, така че от разработчиците не се изисква да кандидатстват за двете разрешителни.
