Бележките за паричните потоци са често срещани при сделки с недвижими имоти, когато купувачът не може да получи финансиране за покупка на имот. За да се гарантира продажбата, купувачът заплаща авансовото плащане и подписва бележка за паричен поток - по същество IOU - като обещава да плати на продавача остатъка от цената, с лихви, на вноски за определен брой месеци, докато дългът е платени. Бележката се търгува и притежателите на бележки, които предпочитат незабавна еднократна сума в брой, могат да продадат бележката на трета страна. Обаче, свързването на купувачите и продавачите на парични потоци може да бъде предизвикателство.
Посетете окръжната съдебна палата. Търсене в публичните регистри, които изброяват собственик на ипотека на имота. Намерете имоти, финансирани от частни кредитори. Създайте списък на тези кредитори и имоти.
Напишете писмо, в което се обяснява, че сте в бизнеса с бележки за паричните потоци и че търсите притежатели на бележки, които се интересуват от продажбата на бележките си. Изпратете писмото до частните кредитори във вашия списък. Следвайте писмото с телефонно обаждане. Създайте списък с данни на притежателите на бележки, които искат да продават.
Рекламирайте желанието си да купувате бележки за парични потоци в местни вестници, списания за инвестиции и уебсайтове за недвижими имоти. Добавете всички води към базата данни.
Телефонни агенти за недвижими имоти, ипотечни брокери, банки и ескроу агенти. Попитайте дали притежават бележки или могат да ви насочат към някой, който го прави. Следвайте тези насоки, за да намерите наличните бележки за паричните потоци, които притежателите са склонни да продават.
Анализирайте бележките във вашата база данни. Проверете главницата, дължима по бележката, срока, лихвения процент и механизма за изплащане. Проверете дали бележката е обезпечена с първа или втора залог върху имота.
Назначава агент по недвижими имоти, който може да оцени стойността на имуществото, обезпечаващо бележката. Инвеститорите ще изискват тази информация, преди да се ангажират да купуват.
Ранжирайте бележките по реда на стойността, като използвате информацията, получена в стъпки 5 и 6. Като общо правило, стойността на нотата е по отношение на неговия рисков профил - по-рисковата бележка, по-ниската цена и обратно. Рисковият профил на бележка обикновено включва информацията, която анализирахте в стъпка 5, съотношението заем / стойност и FICO оценка на кредитополучателя. Например високите коефициенти на LTV - стойността на жилището в сравнение с остатъка по дълга - са по-рискови от ниските LTV.
Намерете потенциалните купувачи за вашите парични потоци, като рекламирате в същите ресурси, които сте използвали в стъпка 3. Свържете се с местни агенции за недвижими имоти, които може да са в състояние да ви свържат с местните инвеститори. Можете също така да създадете уебсайт, посветен на вашия брокерски бизнес. Клиентите не се случват за една нощ, така че бъдете търпеливи. Може да отнеме известно време, докато мрежата ви достигне до аудитория.
Определете адвокат, който да изготви вашите условия за посредничество. Ключовата разпоредба ще бъде таксата на вашия брокер, която обикновено е фиксиран процент от цената, платена за бележката.
Договаряйте за цената и условията на продажба между продавача на бележката и инвеститора. Тъй като инвеститорът натрупва парите, той прави ценовата оферта въз основа на инвестиционната си оценка. Като посредник, вашата работа е да помогнете на страните да постигнат съгласие. Вие печелите таксата си от предходната работа - намиране на бележките, оценка на имота и т.н. - и за улесняване на сделката.
Съвети
-
Купувачите и продавачите също използват банкноти за парични потоци в трансфери на автомобилни титли, бизнес кредити и редица други дългови транзакции.
Внимание
Разберете дали имате нужда от държавен лиценз или държавна мандат квалификации, преди да започнете вашия заем бележка брокерски.
Имайте предвид, че посредничеството изисква много време и енергия и ще трябва да създадете агресивна рекламна кампания. Това вероятно не е бърза схема. Пазете се от курсове за обучение и менторски услуги, които предполагат друго.
