Ако сте в бизнеса с инвестиране в недвижими имоти, ще сте запознати с критериите за заемане на кредити като съотношението заем / стойност (LTV) и съотношението на покритието за обслужване на дълга (DSCR). Банките често използват тези показатели, за да решат дали трябва да направят заема. Доходността на дълга е новото дете на блока по емисията. Кредиторите го харесват, защото за разлика от LTV и DSCR, не разчитат на пазарната стойност, периода на амортизация и лихвения процент, които могат да бъдат манипулирани или които се променят с времето.
Съвети
-
Доходността на дълга изчислява риска, свързан с ипотека на недвижими имоти, като се раздели нетният оперативен доход на имота с размера на кредита.
Рискови тестове за търговски кредити
Повечето банки прилагат два теста за оценка на риска, свързан с кредита за търговски недвижими имоти: коефициента на покритие на обслужването на дълга и съотношението заем / стойност. Формулата на DSCR оценява дали нетният оперативен доход от собствеността - целия наем и приходи от собствеността минус оперативните му разходи - надвишава ипотечните плащания със здрав буфер, така че все още имате достатъчно пари, за да платите заема, дори ако разходите се увеличат или наемът слиза. Например, заемодателят може да изисква нетен оперативен доход (NOI) от $ 1.50 за всеки $ 1 заем.
Съотношението LTV представлява сумата на ипотечното задържане, разделена на стойността на имота. Така че, ако заемете 500 000 долара за финансиране на сграда от $ 800,000, LTV ще бъде 62,5 процента. Нисък LTV от около 75% или по-малко означава, че банката има добри шансове да си върне парите в продажбата на възбрана, дори ако имотът е станал по-малко ценен във времето.
Какво е дълг?
Проблемът с LTV е, че той се променя, тъй като пазарната стойност на имота се променя, така че е трудно да се получи статично измерване на риска с този показател. По същия начин, тъй като изчислението на DSCR зависи от лихвения процент по кредита и периода на амортизация, можете да манипулирате тези фактори, за да увеличите DSCR. Например повишаването на амортизационния период от 20 години на 25 години би могло да доведе до по-ниско годишно плащане на кредита и по този начин да увеличи ДСКР до приемливи нива, въпреки че заемът ще струва повече с течение на времето. За да компенсират тези недостатъци, кредиторите обикновено хвърлят доходността на дълга в застрахователния микс. Доходът на дълга предлага друг начин за измерване на риска от заем за търговски недвижими имоти, като се използва само NOI и общата сума на кредита.
Как да изчислим доходността на дълга
Математиката е проста за изчисляване на доходността на дълга: разпределете нетния оперативен доход на имота с предложената сума на кредита. Да предположим например, че купувате сграда от 1 млн. Долара, а NOI е $ 50,000 на година. Имате $ 300,000 в брой и бихте искали да заемете $ 700,000 за закупуване на сградата. Кредиторът изчислява доходност от $ 50,000 / $ 700,000 или 7.14%. Кредиторите обикновено определят минимална доходност на дълга преди да одобрят ипотека. Така че, вие ще откриете, че кредиторите обърнат изчислението на главата си, за да изчисли ипотечния кредит, където NOI, разделен от доходността на дълга, дава максималния размер на кредита. Например, ако заемодателят изисква доходност от 10%, тогава нашето имущество в размер на $ 50,000 NOI ще се класира само за заем от $ 500,000.
Доходност на дълга спрямо Cap Cap
Инвеститорите с недвижими имоти в орел ще разберат, че дефиницията на доходността на дълга изглежда много прилича на лихвен процент, който сравнява НОИ с цената на сградата - $ 50 000 / $ 1 милион в горния пример или 5%. Приликата е умишлена. Това е така, защото заемодателят използва ефективната формула за доходност, за да разбере каква възвръщаемост на инвестициите може да очаква от парите си, ако трябва да изключи. По-високият коефициент на доходност на дълга означава, че има по-голям наем в сравнение с размера на погасяването на кредита, така че има шанс банката да не загуби, ако заемополучателят не изпълни ипотечно плащане.
Какво е добър доход?
В сектора на търговските недвижими имоти типичният минимален приемлив дълг е 10%. Въпреки това, действителният брой, който сте посочили, ще зависи от вида на имота, финансовата стабилност на наемателя и лихвените проценти. Рисковите типове имоти, като например хотели, които могат да се променят в нивата на незаетост и непредсказуеми NOI, обикновено изискват по-високи доходности от по-стабилните офис инвестиции. Според кредитора по-високата доходност на дълга показва „по-нисък ливъридж“, което показва по-малък кредитен риск.
