Прекалено лесно е да наемете офис пространство само за да разберете, че не се нуждаете от толкова място, колкото сте очаквали, или че имате нужда от много повече място, от което се нуждаете, за да се преместите в нова сграда. Каквато и да е причината, ако имате повече място, отколкото ви е необходимо, може да е добро бизнес решение да възстановите част от наема си, като се опитате да преотдавате офисното пространство.
Защо субаренството ви?
Повечето фирми отдават офисните си площи под наем в срок от една, две, пет или 10 години. Тези лизингови договори обикновено включват големи такси, ако лизингополучателят наруши тези условия и отпусне имота по-рано. Ако трябва да освободите място преди изтичането на лизинговия договор, може да е полезно да преотдавате офисното си пространство, а не да прекъсвате договора за наем и да заплащате неустойка, дори ако преотдавате имота за по-малко, отколкото плащате, и все пак губите загуба,
Като алтернатива, ако имате пространство, от което не се нуждаете или не използвате, може да направите малко допълнителен доход, като преотстъпите района, вместо да го оставите да губи. Дори ако мислите, че ще имате нужда от мястото по-късно, краткосрочното комерсиално отдаване под наем може да ви попречи да губите пари от неизползваното офисно пространство, докато не се намирате в положение, в което се нуждаете от пълното пространство в офиса си.
Вземане на решение дали да се прехвърли
Първо, определете дали идеята е дори възможна. Проверете своя лизинг, за да се уверите, че можете да преотдавате цялата или част от имота си. Някои лизингови договори позволяват даване на сублизинг, но само за целия имот, а не за част от него. Ако наемете част от офиса си, уверете се, че площта, която обмисляте, е нещо, което хората биха искали да наемат, и ако това е логистично осъществимо, имайте предвид, че входовете на сградата, паркингът и т.н.
Осъзнайте, че ще бъдете отговорен за вредите, ако наследникът унищожи имота. Ако наемателят престане да плаща наем, все пак ще бъдете отговорен за наема. Ако правите подзаем, не забравяйте да начислите депозит за щети, равен на един месечен наем и да обмислите получаването на застраховка за търговски премиум. Те поне могат да помогнат за компенсиране на някои проблеми, които могат да възникнат от преотстъпване.
Не забравяйте да оцените нуждата на фирмата от поверителност. Ако наемате офис с отворен план и работите в областта на медицината, най-вероятно няма да можете да се измъкнете с отдаване под наем на офис площи, където частната медицинска информация на хората може да бъде видяна от тези извън компанията. Същото важи и ако сте в правната сфера или друга индустрия, която обработва чувствителна информация.
Също така, помислете как ще изглежда движението към служителите и клиентите. Преотстъпването може да доведе до появата на финансови проблеми. Не искате да губите служители, които се нуждаят от постоянна работа и могат да чувстват, че работата им е застрашена. Също така няма да искате да изплашите клиентите, които искат да знаят, че вашата компания е стабилна. Макар че може да сте в състояние ефективно да съобщите това на служителите си, това е много по-трудно да се изрази на клиентите.
Как да презаредим офис пространството
Ако сте сигурни, че сте готови за пренаемане, не забравяйте внимателно да прегледате наемателите. Трябва да се уверите, че една компания не само ще се грижи за имота, но и ще плаща своевременно и надеждно. Също така ще искате да сте сигурни, че можете да се справите с споделянето на пространство с компанията, ако все още сте в офиса.
Струва си да се отбележи, че повечето договори за наем, които позволяват наемане, изискват от наемодателя да одобри подизпълнителя и може дори да се наложи да платите за този процес на одобрение, така че искате да се уверите, че ще намерите наемател, който вашият хазяин ще одобри. Също така, някои лизингови договори забраняват даване на сублизингови договори на фирми, които вече са в сградата, или на компании в сходни отрасли като тези, които вече са в сградата. Уверете се, че внимателно прегледате всички разпоредби за сублизинг в лизинговия си договор, преди да рекламирате обявата си, тъй като не искате да губите време да преговаряте с потенциален подизпълнител, който не може законно да се премести във вашата сграда.
Процесът на преотстъпване може да бъде улеснен чрез работа с опитен брокер на недвижими имоти, който може да прегледа всички клаузи на съществуващия си лизинг, да рекламира обявата за вас и да прегледа потенциалните наематели за вас. Разбира се, тази услуга не е евтина, така че внимателно преценете стойността на тези услуги срещу това, което ще платите на брокера на недвижими имоти, ако смятате, че можете да се справите със самата работа.
След като сте избрали правилния наемател, трябва да се споразумеете за условията на договора за наем с новия си потребител. Това трябва да включва подробности като депозит за щети, комунални услуги, общи удобства, паркинг, брандинг, потенциални ремонти и цялостна работна среда в офиса. Създайте договор и накарайте вашия адвокат да го погледне, преди да се подпише другата компания.
Ограничения за под наем под наем
Повечето компании, които искат да вземат под наем офис площи, очакват да платят намален наем. Това означава, че вероятно ще трябва да начислявате по-малко, отколкото плащате на квадратен метър, освен ако не плащате много по-малко от пазарната стойност. На всичко отгоре, много лизингови договори забраняват на онези, които пренаемат своето пространство, да печелят. Така че, най-общо казано, трябва да очаквате да таксувате по-малко от това, което плащате.
От друга страна, някои лизингови договори всъщност забраняват на фирмата да даде под наем пространство от по-малко от това, което плащат на наемодателя. Този проблем може да бъде предотвратен чрез предлагане на място на една и съща цена на квадратен метър, което плащате, и след това предлагане да се хвърли в допълнително "свободно" офис пространство като част от краткосрочния наем на дребно, оставяйки ви средна цена на квадратен метър, все още е по-ниско от това, което плащате.
За да усложни още повече нещата, някои споразумения за лизинг забраняват рекламирането на цената на поднаемане, така че в този случай ще трябва да посочите в рекламите, че тези, които се интересуват, трябва да се допитат за ценообразуването, или просто да заявите, че цената е по договаряне.
Изчисляване на разходите
След като вземете под внимание ограниченията за ценообразуване на сублизинг, посочени в договора за наем, трябва да разберете колко искате да получите за мястото. Най-доброто нещо, което трябва да направите, е да сравните това, което плащате, към средния търговски наем на квадратен метър по пощенски код. Ако вашият лизинг ви забрани да печелите печалба от мястото, което сте пуснали в продажба, и плащате много по-малко от средния пазарен процент, може да успеете да таксувате точно това, което плащате.Ако вашият лизинг ви забранява да плащате по-малко от това, което плащате, и трябва да хвърлите "свободно" място, за да преотдавате имота, вероятно ще искате да таксувате същото, както плащате, знаейки, че ще средно до по-малко.
Разбира се, продължителността на времето, за което преотдавате имота, също ще има значение. Колкото по-кратко време е на подсрочно, толкова по-малко ще се интересуват наемателите, защото малко компании искат да се преместят в пространството, за да могат да се изнесат отново в рамките на една година. Ако оставите пет или повече години на лизинг, може да успеете да наваксате между 70 и 90 процента от пазарната стойност на вашето пространство. Този брой ще намалее, тъй като срокът на лизинга става по-кратък и по-кратък. Ако имате една година или по-малко, ще трябва да наложите драматично намалена ставка, за да се харесате на потенциалните наематели. Ако вашият лизинг забрани таксуването по-малко от това, което плащате за наем, това може да стане непрактично дори и с възможността за включване на бонус "безплатно" място за подизпълнителя.
