Инвестирането в многостайни апартаменти може да бъде чудесен начин за генериране на пасивен доход и богатство или опит за привличане на коса и бедност. Преди да купите всяка сграда с няколко единици, уверете се, че го оценявате правилно. Ето някои насоки.
Елементи, от които се нуждаете
-
Молив и хартия
-
Телефон
-
Кожа за обувки
-
Пари
Започнете с малко пари. Макар че е възможно да се включите в инвестирането на мулти-блокове с "няма пари надолу", такива сделки са малко и много трудни за преговори. Запазете парите си и донесете пари на масата, дори ако са само 5%. Запазете пари в резерв за свободни работни места и ремонти.
Проучване на реалистични наеми. Преди да направите оферта за всяка сграда, уверете се, че знаете какви са пазарните наеми за района. Карай наоколо, погледни съпоставими сгради, провери рекламите във вестниците и направи някои обаждания, претендирайки за наемател. Трябва да сте в състояние точно да преценявате наемите, преди да можете да вземете реалистично решение за закупуване на имот.
Определете нетния оперативен доход (NOI) за имоти, които ви интересуват. Вашият NOI е доходът, който сте оставили след като всички разходи (включително надбавка за свободни места, но без ипотечни услуги и данъци) са изпълнени. Например, ако вашата сграда печели 100 000 долара годишно под наем (включително свободни работни места) и има 30 000 долара годишно за поддръжка, комунални услуги и т.н., вашият NOI е 70 000 долара.
Определете ставката на капачката за сгради, които ви интересуват. Инвестициите в жилищни сгради се нуждаят от добър паричен поток, за да оцелеят свободни работни места, поддръжка и ремонт. Размерът на тавана е нетният (не брутен) доход, разделен на покупната цена. Ако закупите сграда за $ 500,000 и имате $ 50,000 годишен нетен оперативен доход преди данъци, възвръщаемостта на инвестицията (cap rate) е 10%. Имайки предвид проблемите, свързани с управлението на сграда, наистина ли искате да закупите мулти-единица, която връща по-малко, отколкото бихте могли да получите на CD без проблем?
Определете коефициента за брутната стойност. Вземете предложената продажна цена и го разделете с годишния брутен доход от наем. Например, ако покупната цена е $ 500,000 и годишният брутен наем е $ 50,000, то GRM е 10. Сравнете този брой с многобройните обяви във вашия район и ще имате груб показател за това как се сравнява имотът ви с други имоти на местния пазар.,
Съвети
-
Имате стратегия за изход. Ще модернизирате ли сградата и ще управлявате по-високи наеми? Превръщайки го в изказвания? Осъществяване на козметични ремонти и обръщане? Вашата стратегия за повишаване на стойността на сградата ще играе в цената, която можете да платите.
Внимание
Проверете всяка единица на вашата сграда. Потърсете петна, показващи течове под мивките и на тавана. Проверете състоянието на окабеляване, покрив и водопровод и се уверете, че отделните единици са правилно измерени. Създайте списък с необходимите ремонти и го използвайте за преговори.
